Stratégies d’avenir pour immeubles résidentiels

Le 20 mars 2019, Renggli SA et Modulart ont invité des maîtres d’ouvrage d’utilité publique à un symposium dans l’enceinte de l’usine de Renggli à Schötz LU, à l’enseigne du thème «Assainir, renouveler, continuer à construire – aujourd’hui pour demain». La solution miracle n’existe pas, mais des stratégies solides ont émergé pour bâtir les immeubles résidentiels du futur.

Nous devons apprendre à concevoir des immeubles intelligents et à les reproduire moult fois.

Max Renggli, Propriétaire de Renggli SA, Schötz

La construction de logements est confrontée à des défis majeurs: la croissance de la population augmente la demande, en particulier dans les centres urbains, mais les réserves de terrains à bâtir sont restreintes, les objectifs climatiques s’avèrent impérieux et les logements doivent rester accessibles aux ménages à revenus modestes. Dans ce contexte, les maîtres d’ouvrage d’utilité publique sont appelés à jouer un rôle important à l’avenir. Mais comment peuvent-ils répondre à ces défis? Comment peuvent-ils gérer leurs parcs immobiliers? Assainir et densifier ou miser plutôt sur la démolition et la reconstruction? Et quel rôle peut y jouer la construction systématique et modulaire?

Lors du symposium organisé le 20 mars par Modulart et Renggli SA, des experts de différents horizons ont abordé la thématique dans leurs présentations et en ont en discuté lors de la table ronde qui a suivi. Pour le dire d’emblée: aucune recette miracle n’a été dévoilée. Mais plusieurs pistes ont été évoquées, qui portaient toutes en elles des solutions potentielles, voire des manières de penser susceptibles de faire émerger à l’avenir des solutions intelligentes et sur mesure.

Michael Trübestein, professeur à la Haute école spécialisée de Lucerne, a ouvert les feux. Il a mené une étude, financée par des investisseurs institutionnels, sur les stratégies d’optimisation des cycles de vie des bâtiments. L’une des conclusions importante de cette étude est très intéressante pour les maîtres d’ouvrage d’utilité publique: sur l’ensemble la durée de vie d’un bâtiment, 80% des coûts proviennent de la phase d’exploitation. Trübestein recommande donc de bien distinguer entre les aspects économiques et le côté idéaliste d’un projet au moment de choisir une stratégie d’assainissement. Comme le font par exemple différentes caisses de pension, qui renoncent si possible à des installations techniques complexes dans leurs nouvelles constructions. Ces dernières présentent certes un atout de commercialisation, mais génèrent ensuite des frais d’exploitation élevés à long terme.

Grâce à des structures statiques simples, nous avons pu construire à moindres frais.

Benjamin Zemann, membre du conseil administratif de la coopérative d’habitation Gesewo, Winterthour.

Des techniques constructives et de préfabrication simples et systématiques sont également au coeur du projet de recherche «Living Shell» présenté par Ulrike Sturm, professeure à la Haute école  spécialisée de Lucerne. L’idée: des bâtiments existants peuvent être surélevés facilement avec un système modulaire et peuvent ainsi contribuer à la densification du bâti. Différentes études de cas montrent que le système convient particulièrement bien à des immeubles des années 50 à 70. Un exemple concret fait hélas encore défaut à ce jour, aucun projet n’ayant encore été réalisé avec ce système. «Mais nous sommes persuadés que Living Shell constitue une alternative intéressante à la démolition-reconstruction d’immeubles», souligne Ulrike Sturm.

Les immeubles résidentiels des années 50 à 70 offrent un grand potentiel de surélévation.

Prof. Dr. Ulrike Sturm, Haute école spécialisée de Lucerne.

Lorsque les immeubles de substitution représentent la meilleure solution d’assainissement, comme par exemple dans le cas de lotissements résidentiels sous-exploités et de mauvaise qualité, la Swisswoodhouse pourrait apporter la bonne solution. Un premier projet a été réalisé en 2016 à Nebikon LU et un second projet est en cours de planification. Swisswoodhouse a été développé par Renggli SA et Bauart Architectes et Urbanistes à Berne. C’est un système qui repose sur une trame systématique simple. «Chaque partie de la trame peut être déclinée individuellement et permet ainsi d’élaborer une grande quantité de typologies distinctes», explique Stefan Graf de Bauart Architectes et Urbanistes. Le même système constructif permet ainsi de créer des immeubles résidentiels fort variés.

Pour Max Renggli, propriétaire de Renggli SA, c’est là une approche dotée d’un grand potentiel, comme il l’a laissé entendre lors du débat qui a suivi les présentations: «L’industrie de la construction suit actuellement une mauvaise voie, au détriment des innovations.» Selon lui, les futurs défis de la construction appellent des conceptions d’immeubles intelligentes et reproductibles. Les anciennes recettes semblent obsolètes, de nouvelles approches sont nécessaires, ou comme le dit en conclusion Michael Trübestein, de la Haute école spécialisée de Lucerne: «Il faut un changement de paradigme».

Impressions du séminaire

«Les optimisations du parc immobilier sont vitales.»
Prof. Dr. Michael Trübestein, Haute école spécialisée de Lucerne

«Dans un monde où tout évolue très vite, la flexibilisation des bâtiments est un thème incontournable.»
Prof. Dr. Michael Trübestein, Haute école spécialisée de Lucerne

«Notre système de surélévations nous permet d’offrir une bonne alternative aux immeubles de substitution.»
Prof. Dr. Ulrike Sturm, Haute école spécialisée de Lucerne

«La Swisswoodhouse permet de créer des typologies très variées au sein d’un système de construction standardisé»
Stefan Graf, Associé, Bauart Architectes et Urbanistes

«Des immeubles planifiés intelligemment se laissent facilement adapter à de nouveaux usages au cours de leur durée de vie.»
Stefan Graf, Associé, Bauart Architectes et Urbanistes

«Nous avons plusieurs assainissements et optimisations en vue dans notre parc immobilier, et la construction systématique en bois offre une alternative intéressante à cet égard.»
Simon Peggs, responsable construction et entretien, coopérative d’habitation Geissenstein EBG, Lucerne