Un premier hôtel modulaire surplombe Berlin depuis un centre commercial

La jeune MQ Real Estate GmbH utilise des toits plats de parkings couverts, d’hôtels, de bureaux et autres pour y réaliser des densifications du bâti existant – en mode de construction modulaire.

Visualisation du concept hôtelier «Skypark» de MQ Real Estate GmbH.

Plus le terrain à bâtir se fait rare, plus les prix de l’immobilier explosent; et du coup, il faut faire preuve d’inventivité et d’imagination pour construire de nouveaux espaces d’habitation et de commerce. Cela vaut surtout pour les grands centres urbains, qui sont de plus en plus à l’étroit et où l’on est en quête de solutions architecturales et de design d’autant plus créatives. Le concept hôtelier «Skypark» de MQ Real Estate GmbH en est un bon exemple. Avec leur devise «Nous commençons à construire là où les autres s’arrêtent», la start-up veut «revitaliser» les derniers étages des parkings couverts.

Des modules sur les toits

L’idée est venue aux deux professionnels de l’immobilier Björn Hiss et Nikolai Jäger il y a quelques années, alors qu’ils étaient en train de manger dans le centre commercial de l’Ouest à Berlin… avec vue sur le toit du parking couvert d’en face. La surface était béante de vide. Et c’est souvent le cas des parkings à étages, car les places se remplissent de bas en haut, et les toits ne sont guère utilisés. «Quel gâchis de précieuse surface», ont pensé les deux économistes, qui se sont alors enquis auprès de propriétaires au sujet d’éventuelles utilisations intermédiaires. Quand la fédération nationale des parkings a également confirmé au duo que les parkings couverts des grands centre urbains n’étaient occupés qu’entre cinquante à soixante pourcent et que les toitures restaient la plupart du temps libres, ils ont commencé à se dire qu’ils pourraient peut-être bien y construire des hôtels, en plus des micro-logements pour étudiants et des bureaux qu’ils construisaient déjà sur des bâtiments existants. «Les propriétaires n’ont aucune dépense, mais gagnent de l’argent supplémentaire en louant leurs toitures. Bref: notre concept «Skypark» est un business lucratif pour les propriétaires de biens immobiliers.»

Un hôtel construit avec des caisses en bois à haute efficience énergétique

Deux ans plus tard – et après avoir surmonté quantité d’obstacles réglementaires et résolu des questions de statique – le premier prototype d’une chambre d’hôtel modulaire se trouvait sur le toit du parking couvert appartenant au centre commercial berlinois «Ring-Center 2» de la Frankfurter Allee. Vus de l’extérieur, les chambres d’hôtel ressemblent à un simple caisson de bois. Ils mesurent environ quatre mètres de large, sur six mètres de long et tout juste quatre mètres de haut, et sont construits selon le standard d’une maison à énergie positive en bois. L’aménagement intérieur est complet, y compris salle de bain et coin cuisine. Le concept prévoit en outre que les bâtiments modulaires préfabriqués restent mobiles à terme, c’est-à-dire qu’on peut les démonter et les remonter ailleurs. Et même s’il existait déjà des hôtels modulaires en bois, Hiss et Jäger misent sur une nouveauté: «Nous sommes les premiers à avoir osé louer des toitures de bâtiments existants pour les mettre en valeur avec une surélévation avec des modules destinés à la location, donc sans occupation du sol supplémentaire », explique Nikolai Jäger. «Les résistances de la branche traditionnelle de l’immobilier pour réaliser notre idée ont été d’autant plus fortes.»

151 chambres d’hôtel en 6-8 semaines

L’hôtel a maintenant ouvert ses portes. Et MQ Real Estate a même trouvé des partenaires pour réaliser le premier hôtel modulaire situé au dernier étage du parking couvert d’un centre commercial à Berlin. Tout l’hôtel a été conçu selon un système de construction modulaire en bois à haute efficience énergétique et une grande partie a été préfabriquée dans une usine allemande. Les 151 chambres d’hôtel, complètement équipées jusqu’au mobilier mobile, ont ensuite été acheminées par camions et hissées sur le toit du parking couvert avec une grue. Une grue hors normes, puisque c’était l’une des plus grandes grues tournantes disponible en Allemagne, montée directement sur le toit du bâtiment existant. Parallèlement au montage des chambres modulaires, qui a duré entre 6-8 semaines, un lobby et les corridors ont été assemblés sur place.

Il a également fallu installer deux ascenseurs à côté de l’entrée principale du centre commercial, afin d’éviter aux hôtes de l’hôtel d’avoir à passer par le parking pour rejoindre leurs chambres. L’hôtel a été aménagé avec un brin de nostalgie mâtiné d’un vernis historique. Le design des unités reflète ainsi un savant mélange de «chic historique de l’Est, de classicisme socialiste, de design moderne et de vintage.» L’hôtel du toit du parking couvert vise donc une clientèle jeune d’adultes à partir de 18 ans, «les young urban travellers, qui voyagent le plus souvent en transports publics», détaille Jäger. Avec ses 4’500 mètres carrés de surface, l’hôtel couvre un peu plus de la moitié des 8’000 mètres carrés de surface totale du toit. La partie libre doit également être aménagée, deux Trabants couvertes de graffiti y servent déjà d’éléments décoratifs – après tout, on est bien sur le toit d’un parking à étages!

L’entreprise ECE est propriétaire du bâtiment. C’est le plus important constructeur et exploitant de centres commerciaux d’Europe. Novum Hospitality est l’entreprise qui exploite l’hôtel «The Niu Hide», via sa nouvelle marque niu, entièrement dédiée à la gestion de lieux singuliers et insolites. Le segment du luxe n’est toutefois pas ciblé, les chambres doivent rester accessibles à la classe moyenne avec des prix entre 65 et 85 Euros par nuitée. Le promoteur immobilier est fier d’être le premier du monde à se consacrer exclusivement à la surélévation modulaire de bâtiments existants, notamment des parkings à étages. Et comme de nombreuses grandes villes sont contraintes de densifier leur bâti, il se pourrait bien que ce secteur devienne une classe d’actifs prometteurs à l’avenir. Rien d’étonnant donc à ce qu’une bonne dizaine de projets du genre soient d’ores et déjà en planification à travers toute l’Allemagne.